Оценка торговых и торгово-развлекательных центров

Под торговым центром понимается совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Торговый центр включает в себя несколько видов площадей:

• Для сдачи в аренду (под магазины, кафе, рестораны, кинотеатры, развлекательные зоны и т.д.).
• Для общего пользования (лестничные площадки, лифты, эскалаторы, санитарные зоны).
• Для технического обслуживания (щитовые, бойлерные и т.д.).

Доходы собственника торгового центра формируются за счет поступления арендных платежей за сдаваемые в аренду площади. В последнее время наиболее часто возникает вариант оплаты арендных платежей путём выплаты постоянной части аренды и/или переменной в виде процента от товарооборота арендатора.

Крупный торгово-развлекательный центр – это, прежде всего, бизнес и, только во вторую очередь, – здание. И соответственно его стоимость оценивается, прежде всего, по уровню генерируемых денежных потоков, которые включают в себя как поступления от аренды помещений, так и долю от оборота торговых компаний, расположенных на его территории.

В соответствии с п.23з ФСО-7, оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Таким образом, при реализации доходного подхода если нет признаков неэффективного управления и аффилированности арендаторов с арендодателем, доходы торгового центра, как правило, определяются на основании данных по его операционной деятельности (данных по фактически имеющимся договорам аренды, а также фактическим поступлениям за определенный период, поскольку часть арендной платы может быть переменной).

Документы, необходимые для оценки торгового центра:

• правоустанавливающие документы на здание и земельный участок;
• арендный план с указанием наименования и профиля арендаторов, общей площади помещений, порядка оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг, базовой ставки аренды, процента от товарооборота;
• сведения об операционных расходах ТРЦ за год;
• данные об операционной деятельности (выручке) ТРЦ за год;
• технические документы (техплан, поэтажный план, экспликация помещений);
• справка о балансовой стоимости.
• Данные о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, иными ограничениями по использованию;

Срок подготовки Отчета по оценке стоимости ТЦ /ТРЦ составляет от 7 рабочих дней, стоимость от 65 тыс.руб.