Оценка рыночной и иной стоимости земельных участков

Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.

При оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Ценообразующие факторы для земельных участков населенных пунктов офисно-торгового назначения:

- состав передаваемых прав на земельный участок;
- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;
- условия предложения;
- различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг);
- период между датами сделок (предложений) и оценки;
- вид разрешенного использования;
- характеристики месторасположения (район расположения, расположение относительно красной линии дороги, удаленность от станции метрополитена);
- площадь земельных участков;
- наличие (отсутствие) коммуникаций;
- наличие (отсутствие) инвестиционного проекта;
- наличие улучшений под снос на земельном участке.

Основными ценообразующими факторами для земельных участков населенных пунктов производственно-складского назначения в г. Москве являются:

- условия финансирования;
- условия продажи;
- состав передаваемых прав на земельный участок;
- различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг);
- период между датами сделок (предложений) и оценки;
- разрешенное использование земельного участка;
- характеристики месторасположения (район расположения, расположение относительно автомагистралей);
- площадь земельного участка;
- наличие заведенных инженерных коммуникаций;
- наличие (отсутствие) железнодорожной ветки;
- наличие (отсутствие) инвестиционного проекта, документации;
- наличие улучшений под снос на земельном участке;
- наличие ограничений, связанных с экологическими требованиями;
- наличие санитарных зон и территорий под социальную инфраструктуру.

Список документов, необходимых для оценки земельного участка

1. Полное наименование, юридический адрес и реквизиты собственника (арендатора) объекта оценки.
2. Договор аренды земельного участка (или Свидетельство о праве собственности).
3. Если участок в собственности, то данные о балансовой стоимости на дату оценки;
4. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка.
5. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок.
6. Данные об имеющихся обременениях и ограничениях использования земельного участка.
7. Для незастроенных земельных участков Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
8. Информация об обеспеченности земельного участка инженерными коммуникациями (водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации, связи).
9. Прочие сведения по земельному участку, которые Заказчик считает целесообразным сообщить.

Данные по зданиям и сооружениям, расположенным на земельном участке:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание.
2. Технический паспорт МосгорБТИ на здание или справка, содержащая следующие данные по зданию: назначение, год постройки, год последнего капитального ремонта (или реконструкции), материал стен, этажность, общая площадь, строительный объем, физический износ.
3. Поэтажные планы МосгорБТИ;
4. Экспликация помещений МосгорБТИ;
5. Справка о среднегодовой сумме типовых расходов на содержание объекта недвижимости.
6. Справка о величине арендопригодной площади в здании, распределению арендопригодных площадей по назначению (административные, торговые, производственные, складские).
7. Перечень арендаторов на дату оценки и основные условия договоров, заключенных на 1 января 2016 г.

Срок подготовки Отчета по оценке стоимости земельного участка составляет от 5 рабочих дней, стоимость от 60 тыс.руб.