Оценка гостиниц

Гостиница – коллективное средство размещения, состоящее из определенного количества номеров, имеющее единое руководство, предоставляющее набор услуг (минимум – заправку постелей, уборку номера и санузла), и сгруппированное в классы и категории в соответствии с предоставляемыми услугами и оборудованием номеров. Согласно международным стандартам оценки, гостиницы относятся к связанному с торговлей имуществу.

Гостиницы считаются отдельными торговыми предприятиями и обычно оцениваются на основании их возможной прибыли до вычета процентов, налогов, амортизации материальных и нематериальных активов, скорректированной таким образом, чтобы отразить характер торговли достаточно эффективного управляющего. Стоимость такого имущества обычно отражает потенциал соответствующего здания или сооружения к увеличению генерируемого им дохода с учетом его конкретного назначения. Поэтому применение доходного подхода при оценке является приоритетным.

Гостиницы – сложный с точки зрения управления коммерческий объект, стоимость которого зависит от спектра предоставляемых услуг. Поэтому при проведении оценки необходимо сравнивать все показатели операционной деятельности гостиницы с рыночными данными исходя из условий эффективного управления объектом.

При оценке гостиничной недвижимости, как правило, используется метод дисконтирования денежных потоков, и весь срок прогнозируемой эксплуатации гостиницы делится на два периода: прогнозный и постпрогнозный.

Доходы гостиницы формируются от следующих видов деятельности:

• доходы от номерного фонда (гостиничные номера);
• доходы от инфраструктуры (доход от службы питания);
• доход от оказания дополнительных услуг в гостинице (спакомплекс, конференц-услуги, фитнес-клуб и т. п.);
• доход от сдачи в аренду коммерческих помещений.

Кроме того, для таких объектов свойственны значительные инвестиции в движимое имущество (мебель, оборудование, элементы интерьера и т. п.). В связи с этим прогноз будущих денежных потоков, генерируемых гостиницами, является сложносоставной и комплексной задачей, которая сопряжена с высокой степенью неопределенности.

При использовании доходного подхода к оценке гостиницы необходимо оценивать все входящее в состав имущества оборудование, элементы интерьера, технику, транспортные средства (если таковые принадлежат гостинице), нематериальные активы.

Затраты на эксплуатацию гостиницы можно разделить на условно-переменные и условно-постоянные. К условно-переменным относятся: материалы, затраты ресторана, маркетинг и продажа, административные, эксплуатационные, ремонт.

Условно-постоянные: налог на имущество, страхование, аренда земли, резерв на замещение.

Документы, необходимые для оценки здания гостиницы:

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание гостинцы;
- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объектах недвижимости;
- договор аренды (свидетельство о собственности) на земельный участок под зданием гостиницы;
- экспликации и поэтажные планы здания гостиницы;
- балансовая стоимость здания гостиницы;
- структура номерного фонда гостиницы по категориям номеров;
- среднегодовая загрузка гостиницы;
- перечень прочих коммерческих площадей, входящих в состав гостиницы;
- перечень услуг и объем фактической выручки гостиницы;
- операционные расходы на содержание здания гостиницы;
- балансовая стоимость мебели и оборудования.

Срок подготовки Отчета по оценке стоимости здания гостиницы составляет от 7 рабочих дней, стоимость от 70 тыс.руб.