Оценка индустриальной недвижимости

Анализ стоимости индустриальной недвижимости является сложным и трудоемким процессом, требующим умения использовать нестандартные подходы. К такой недвижимости трудно применить существующие стандарты, используемые при расчете стоимости объектов жилого либо офисного назначения.

Учет особенностей застройки города Москвы позволяет в целом говорить о том, что все индустриальные объекты делятся на следующие группы:

1. Современные предприятия, построенные «с нуля» или на месте бывших производств;
2. Предприятия советской и дореволюционной эпохи, не менявшие свой профиль и успешно функционирующие по сей день;
3. Предприятия того же времени создания, что и предыдущая группа, обанкротившиеся или находящиеся на грани банкротства, производство на них остановлено или объемы его малы, помещения сдаются под торговые, офисные или складские нужды.

При оценке промышленной недвижимости эксперт учитывает следующие основные параметры:

- размер участка;
- варианты использования здания в практике;
- право собственности;
- техническое состояние объекта;
- сколько времени прошло с момента постройки и проведения ремонта;
- наличие благоустройства;
- наличие подъездных путей (железнодорожных или автомобильных);
- оснащение канализационными, электрическими, водными системами;
- наличие коммуникаций.

При проведении оценки индустриальной недвижимости могут использоваться все три подхода:

- Затратный подход предлагает определить стоимость величины полного замещения здания. В этом методе учитываются все издержки на возведение точного аналога промышленного здания с применением таких же материалов, конструкций, технических особенностей и другое. Данный подход зарекомендовал себя, как один из самых точных при анализе только что построенных объектов, и тех зданий, строительство которых еще не завершено.
- Доходный подход определяет рыночную стоимость согласно идее о том, что цена объектов должна соответствовать наибольшему количеству доходов, которые недвижимость способна принести собственнику после покупки.
- Сравнительный подход предполагает сравнение недвижимости с аналогичными ему объектами, рыночная стоимость которых уже определена. Преимущество метода в том, что производится учет финансовых условий не только рынка недвижимости, но и в целом состояние экономики государства в целом.